Wywiad z Marleną Kosiurą – ekspertką kurortów, założycielką portalu Inwestycjewkurortach.pl

Analizujesz polski rynek condohoteli i apartamentów inwestycyjnych od 2011 roku. Jak bardzo rynek się zmienił, jeśli chodzi o podaż i popyt?

Bardzo. Początki rozwoju kurortów pod kątem budowania nowych inwestycji sprzedawanych inwestorom indywidualnym, czyli lata 2005-2009, to była egzotyka. Fakt, że można kupić apartament z widokiem na morze, bo to nad morzem zaczął się ten boom, albo pokój w pięciogwiazdkowym condohotelu, by zarabiać na jego wynajmie był luksusową nowością. Rozpalał wyobraźnię i portfele zamożnych osób. Potem inwestowanie w systemie condo spowszechniało, pojawiły się pierwsze problemy z budową na czas obiecanych hoteli oraz wypłatą „gwarantowanych” zysków. Od około dwóch lat mamy coraz silniejsze spowolnienie i zmianę preferencji osób inwestujących w takie nieruchomości. Częściej kupują lokale jako second home dla siebie, niż inwestycyjnie. Pokazuje to wzrost zamożności społeczeństwa, ale też to, iż nabywcy lokali w condohotelach są bardziej świadomi ryzyka takich inwestycji, już nie rzucają się na nie za wszelką cenę skuszeni reklamami, obietnicami i pięknymi wizualizacjami.

 

Kiedy czytam doniesienia medialne o nowych inwestycjach condohotelowych, myślę sobie – O rany, kolejny hotel! Które kurorty już są zatłoczone inwestycjami lub zbliżają się do granicy, a które są na fali wznoszącej?

Nadpodaż mamy już w Szklarskiej Porębie, Szczyrku, Kołobrzegu, Świeradowie Zdrój, Karpaczu. Niedosyt w Ustce, Łebie, Wiśle. Zakopane czy Trójmiasto też nadal są w stanie wchłonąć nowe projekty. Tyle, że przesyt jest aktualny tylko jeśli spojrzymy na potencjał biznesu noclegowego w hotelach czy apartamentach. Tysiące nowych miejsc noclegowych jakie przybywa co 2-3 lata widać w rentowności, coraz trudniej wypracować dobre wyniki i zyski. Mniejsze znaczenie liczba inwestycji ma, kiedy patrzymy na nowe lokale jako miejsce prywatnego wypoczynku np. w weekendy. Budowa second home ma sens nawet w najmniejszych miejscowościach turystycznych, oczywiście jeśli kupujący lubi odludzie oraz ma świadomość, że po sezonie kurort zamiera, nie działają punkty gastronomiczne i funkcjonuje jeden sklep spożywczy.

Ta zmiana w myśleniu i planowaniu nowych projektów jest ważna. Polacy chcą mieć swój drugi dom, zaczynamy w tym zakresie funkcjonować jak mieszkańcy Skandynawii, Francji, Włoch, którzy mają apartamenty, wille lub domki wypoczynkowe nad wodą czy w górach. Motywacją do zakupu jest chęć wypoczynku, oderwania się od codziennego życia w mieście. Dla deweloperów to dobry zwiastun, tylko muszą przestać obiecywać nierealne zyski z wynajmu i kłamać, że polskie kurorty działają cały rok. Nie działają.

 

zdj. projekt apartamentów Nova Marina w Gdyni typu Second Home

 

Jednak samo budowanie kolejnych obiektów nie wystarczy, by przyciągnąć turystów. Potrzebne są strategie kompleksowego rozwoju, najlepiej w oparciu o zasady zrównoważone rozwoju. Najczęściej podnoszonym problemem jest kwestia infrastruktury drogowej/dojazdowej. Z moich obserwacji – brak ładu przestrzennego i architektonicznego; zmora billboardów; masowa turystyka, która negatywnie wpływa na lokalną społeczność; nowe inwestycje apartamentowe pod najem krótkoterminowy, które wpływają na wzrosty cen mieszkań dla mieszkańców. W tym kontekście najczęściej pada przykład Zakopanego.

Które polskie kurorty według Ciebie zatrzymały się w miejscu, a które mają pomysł na siebie? Co stoi na przeszkodzie w rozwoju? Jakie wymieniłabyś błędy włodarzy kurortów?

Klimat inwestycyjny wśród lokalnej społeczności i włodarzy faktycznie nie jest dobry. Tak było zawsze, ale nadmiar nowych, często przeskalowanych budynków zaognia te konflikty. Zakopane, Szklarska Poręba, Łeba, Świeradów-Zdrój to miejscowości, gdzie ten opór lokalnej społeczności to nie tylko komentarze w mediach społecznościowych, ale realne działania jak choćby zatrudnienie prawników, lobbing by zatrzymać nowe inwestycje, wywieranie presji na radnych i władze miejscowości.

Z jednej strony te działania nie dziwią, z drugiej z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć, że po części lokali włodarze sami sobie są winni. Nie prowadzą dialogu z mieszkańcami, nie pokazują w sposób otwarty planów zabudowy, nie pokazują korzyści dla wszystkich, dla lokalnych biznesów – a jest ich wiele, nie tylko hasłowe nowe miejsca pracy czy wyższe podatki. Ta arogancja władz przekłada się na zaognienie konfliktów, nikt nie lubi być lekceważony.

Brak także myślenie dalej niż jedna kadencja. Mało kurortów ma opracowane strategie, w którym kierunku chce podążać, jakim chce być kurortem, dla kogo. Większość stara się być dla wszystkich, a bycie dla wszystkich oznacza bycie dla nikogo. Czasem profil kurortu kształtuje się sam, Kołobrzeg przyciąga dużo silversów, Zakopane łączy skrajności – turystów bardzo zamożnych i turystów z niskimi zarobkami, Szczyrk narciarzy i miłośników downhillu (jedna z ekstremalnych odmian kolarstwa górskiego – red.). Wisła stawia na młodych aktywnych turystów, odbywają się tam wydarzenia sportowe, których nie ma nigdzie indziej np. Barbarian Race, prawdziwy tor z przeszkodami dla wytrwałych, bieg po skoczni w górę, czy Woman Challenge – rajd terenówkami dla kobiet.

 

zdj. Crystal Mountain Hotel w Wiśle

Brak świadomej polityki marketingowej powoduje, że kurort zaczyna skręcać w kierunku, który bywa problematyczny. Przykładem jest Sopot, przez ostatnie 10 lat z prestiżowego kurortu skręcił w kierunku imprezowni. Na szczęście aktualne władze podejmują wiele działań, by zmienić ten profil gościa. Kładą nacisk na elementy uzdrowiskowe, kulturę, historię. Efekt już widać. Profil gościa się zmienia, jest mniej tych, którzy przyjeżdżają po nocne życie klubowe i imprezy na „Monciaku”.

Polskie kurorty muszą wejść w proces zmian: myślenia o sobie, o marketingu, o przestrzeni publicznej. Będą musiały, już muszą ze sobą konkurować. Czasy, kiedy działały w sezonie, bo tłumy turystów po prostu tam przyjeżdżały minęły. Dziś turyści przyjeżdżają po coś, dla przeżyć, a nie jedynie leżenia na plaży. Silną konkurencją jest nadal zagranica.

Rany…. Ten temat to rzeka. Długa odpowiedź i tak nie wyczerpuje Twojego pytania. Drugie tyle musielibyśmy powiedzieć o architekturze, estetyce przestrzeni publicznych, ofercie kulinarnej. To wszystko naprawdę zaczyna mieć ogromne znaczenie nie tylko dla turystów, ale też osób, które kupują apartamenty czy w końcu dużych biznesów hotelowych. Jakość przyciąga uwagę i pieniądze. Bylejakość zniechęca. Mam wrażenie, że wiele kurortów jeszcze tego nie rozumie.

 

zdj. sts.sopot.pl

 

No właśnie, Sopot, myślę, że jest takim przykładem zmian w dobrym kierunku. Temu ma też służyć plebiscyt Sopockie Perły, który wyróżnia lokalnych przedsiębiorców, nagradza innowacje, kreatywność. Miasto podejmuje działania, aby zminimalizować negatywny wpływ najmu krótkoterminowego na lokalną społeczność.

Sama podkreślasz w swoich wypowiedziach, że bardzo potrzebna jest dla rozwoju kurortów współpraca między włodarzami a lokalnym biznesem. 

Kiedy rozmawiam z burmistrzami kurortów niezmiennie od lat dziwi mnie to, że nadal zdarza się, iż nie znają np. inwestorów budujących nowe, duże hotele. Trudno mi sobie wyobrazić, że włodarz kurortu nie ma jakichkolwiek relacji z firmą, która np. buduje pierwszy pięciogwiazdkowy hotel w miejscowości. Przecież obie strony na dobrej współpracy mogą skorzystać. Hotel reklamując siebie, reklamuje kurort.

Nie ma też dialogu z deweloperami. Rozumiem, że włodarze obawiają się krytyki zbyt bliskiego wchodzenia w relacje z deweloperem, ale taka współpraca może być otwarta, transparentna. Jeden z burmistrzów znam morza pochwalił się kiedyś publicznie, że współpracuje z deweloperami. Podchwyciłam temat, bo chciałam to szerzej opisać. Kiedy dopytałam o szczegóły okazało się, że współpraca polega na tym, że deweloper był sponsorem jednego z wydarzeń organizowanych przez kurort. Wpłacił 15 tys. zł! To wręcz żenujące, że lokalny burmistrz określa to jako współpracę. Deweloper wygenerował ze sprzedaży kilkuset apartamentów w tej miejscowości minimum kilka milionów czystego zysku. Kwota sponsoringu zakrawa na żart. Współpracą byłoby wspólne wyremontowanie dzięki środkom z firmy deweloperskiej np. części deptaka, molo, publicznych przestrzeni. Takich współprac jednak próżno szukać w kurortach.

 

Nie widzę w mediach, aby kurorty starały się przyciągać turystów poza klasycznymi sezonami – lato, zima. A pobyt nad morzem w okresie jesiennym czy zimowym, gdy nie ma tłumów turystów, to świetna sprawa. Osoby młodszego pokolenia mają inny styl życia i spędzania czasu wolnego, niż ich rodzice – tutaj widzę grupy docelowe dla kurortów i hoteli wypoczynkowych, które w większości zdaje się bazują jedynie na wakacyjnych lub feryjnych pobytach rodzinnych. Czekam na jakiś fajny lifestylowy hotel tylko dla dorosłych nad morzem.

Jakie dostrzegasz zagrożenia, wyzwania i szanse dla kurortów?

Wypoczynek przestaliśmy postrzegać jedynie przez pryzmat wakacji i ferii. Coraz częściej wyjeżdżamy na przedłużone weekendy, dane te widać już w oficjalnych statystkach. To szansa na wydłużenie funkcjonowania kurortów poza szczyt sezonów. Przestawienie turystyki na sport też pomaga. Aktywna turystyka w górach, morsowanie, trend coolcation (wypoczynek w chłodniejszych regionach świata – red.), praca zdalna w modelu home office – to wszystko sprawia, że wyjazd nad Bałtyk czy w góry może być równie ciekawy wiosną czy jesienią. A tego bardzo potrzebują wszystkie biznesy noclegowe i gastronomiczne w kurortach.

Ale kiedy rozmawiamy to wspólnie dochodzimy to wniosku, że kurorty czy branża hotelowe jeszcze nie wykorzystuje tych zmian. Ten proces musi przyspieszyć. Bez tego wszystkie tysiące nowych pokoi i apartamentów, które zbudowano i wciąż się buduje w polskich kurortach nie będą w stanie przetrwać biznesowo.

Jako zagrożenie wskazuje się często zbyt intensywną zabudowę. Nie zgadzam się z tym podejściem. Rozumiem potrzebę dbania o zrównoważony rozwój i przyrodę, ale bez nowych inwestycji polskie kurorty będą „sezonowymi dziurami” jak w PRL-u. Te miejscowości, które już zaczęły się mocno zmieniać korzystają na tym. A miejsca na odludziu zawsze będą. Jeśli ktoś chce mieć dom w dziczy, czy wypoczywać w stylu slow zawsze znajdzie takie miejsca. Ba! na tej potrzebie rozwinąć się mogą zupełnie nowe rejony turystyczne, co da im też szansę w wyścigu o zyski z turystyki.

 

zdj. mój pobyt w październiku na Półwyspie Helskim

 

Do jakich europejskich standardów powinniśmy dążyć? Czy doczekamy się kurortów o reputacji takiej, jak w Szwajcarii, czy Włoszech?

Nie ma jednego wzorca. Można chcieć być wielkim Miami, luksusowym Chamonix-Mont-Blanc czy niszowym Tromsø. To wszystko zależy od strategii jaką dany kurort przyjmie, choć jak już mówiłam te polskie na razie nie bardzo wiedzą w jakim kierunku podążają. Znaczenie ma też lokalizacja, historia miejscowości, bliskość lotnisk. Wiadomo, że przykładowo Pobierowo nigdy nie będzie Gdynią. Nie ta skala, brak biznesu, brak lotniska w zasięgu 1 godz. drogi. Z kolei Gdynia jeszcze przez lata nie będzie Cannes czy Saint-Tropez. By wybrane polskie kurorty mogły „wskoczyć” na poziom cenionych zagranicznych destynacji musimy mieć silny ruch turystów zagranicznych, i to nie tylko z Niemiec czy Czech, ale z całego świata. To zadanie dla władz centralnych, lokalni włodarze nawet przy wsparciu lokalnego biznesu nie są w stanie tego zrealizować. Sukces działań zależy choćby od transportu: lotnisk, dróg, portów, a tego lokalnie nie da się sfinansować.

 

Chamonix-Mont-Blanc we Francji, zdj. seechamonix.com

 

Przed czym przestrzegłabyś obecnie osoby, które rozważają kupno apartamentu w condohotelu w kurortach? Czy można wierzyć zakładanym stopom zwrotu na poziomie 8 procent? Od jakich czynników uzależniona jest bezpieczna stopa zwrotu i czy w ogóle po pandemii możemy mówić o bezpiecznym inwestowaniu w condo?

Nie brakuje przykładów inwestycji, które stanęły, a pieniądze osób prywatnych przepadły lub nie są wypłacane mimo działalności hoteli. W sądach trwają też procesy zbiorowe przeciwko nierzetelnym deweloperom. Deweloperzy, którzy jednocześnie są ich operatorami, często ogłaszają współpracę z międzynarodowymi markami hotelowymi, co ma uwiarygodnić opłacalność inwestycji w oczach kupujących, a po uruchomieniu obiektu umowa franczyzy jest zrywana.

Między słowem „inwestowanie”, a słowem „bezpieczne” nigdy nie możemy postawić znaku równania. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. Prawdę mówiąc, nawet poziom tych zysków 7-8% nie do końca ma znaczenie. Diabeł tkwi w szczegółach. Zależy od jakiej kwoty obiecany stały zysk jest wyliczany. Jeśli lokale sprzedawane w rozsądnych stawkach 15-16 tys. zł za m2, projekt ma dobrą lokalizację i sprawne zarządzanie to wypracowanie zysków na poziomie 8% jest możliwe.

Problem branży condohoteli w Polsce w mojej ocenie nie jest bezpośrednio związany z samą turystyką. To raczej kwestia braku profesjonalizmu wśród deweloperów i operatorów wielu inwestycji, braku uczciwości. Boom i inwestycyjne eldorado zawsze przyciągają podmioty, które liczą na szybki i łatwy zysk. Tak jest w każdej branży. W efekcie obok profesjonalnych firm pojawiają się „Janusze biznesu”. I na rynku condo tych ostatnich w Polsce pojawiło się wielu. Czasem to firmy i osoby znane w branży, występujące jako eksperci na branżowych panelach, nagradzane statuetkami. Biznes ich chwali, a inwestorzy indywidualni którzy kupili lokale condo w ich inwestycjach borykają się z tym, by dostawać obiecane zyski.

_____________
To również może Ciebie zainteresować
Najdroższe inwestycje condohotelowe w Polsce
_____________

Z założenia jednak produkt inwestycyjny jakim jest lokal w condohotelu nie jest złą opcją. To sposób na pasywne zyski. Na pewno nie jest to też nowe Amber Gold, jak wiele osób lubi powtarzać. Każdy lokal, jeśli powstanie i działa jest majątkiem trwałym z własną księgą wieczystą. Kupujący nabywa coś fizycznego z większym lub mniejszym potencjałem, a nie wirtualne złoto.

 

zdj. wizualizacja nowej inwestycji condo Hotel Salamandra w Zakopanem

 

Poza uczciwością condodewelopera jest jeszcze ryzyko, że inwestycja nie powstanie lub będzie mieć bardzo duże opóźnienia. Deweloper może mieć dobre intencje, ale brak sprzedanych lokali powoduje, że nie ma za co budować. Realizacja staje, a ci którzy już wpłacili pieniądze nie mają środków, nie mają zysków, są w zawieszeniu. Ten czynnik ryzyka ma coraz większe znaczenie.

Kryzys zawsze jednak oczyszcza branżę. Myślę, że dla profesjonalnych hotelarzy czy deweloperów z kurortów to w dłuższej perspektywie dobry scenariusz. Jedynymi stratnymi będą jedynie ci inwestorzy indywidualni, którzy zamiast zagłębienia się w detale uwierzyli w piękne reklamy. Dlatego stare powiedzenie Warrena Buffeta: „Nigdy nie inwestuj w biznes, którego nie rozumiesz” jest niezmiennie aktualne. Zanim wpłaci się 600-700 tys. zł na apartament warto sprawdzić, czy deweloper jest wiarygodny, a lokalizacja ma potencjał wynajmu za dobre stawki noclegowe oraz przełoży się na wzrost wartości nieruchomości. A to już nie tak oczywiste, im bardziej rozwijają się kurorty, tym inwestowanie w nich staje się coraz bardziej skomplikowane.

 

Link do portalu prowadzonego przez Marlenę
inwestycjewkurortach.pl

Komentarze

komentarzy