Rozwój rynku luksusowych hoteli w Hiszpanii

Madryt, podobnie jak Rzym, był do niedawna omijany przez popularne luksusowe marki hotelowe. Jednak to się zmienia.
Przed pandemią Hiszpania była czwartym najczęściej odwiedzanym krajem na świecie. W 2019 roku Hiszpanię odwiedziło blisko 84 milionów turystów, dzięki czemu gospodarka zarobiła ponad 177 mld EUR. Sam Madryt odwiedziło blisko 10.5 mln podróżnych (krajowych i zagranicznych), co stanowiło wzrost o 2,06% w stosunku do 2018 roku. Zagraniczni turyści, którzy stanowili ponad 54% podróżnych, zostawili w stolicy Hiszpanii ponad 10 mld EUR. Dużo większy odsetek turystów zagranicznych odnotowują regiony i miasta nadmorskie. Jednocześnie, w 2019 roku średnia długość pobytu w madryckich hotelach wyniosła 2,17 dni, co oznacza wzrost o 3,56% w porównaniu z rokiem 2018. Oprócz turystyki, do sukcesu luksusowych hoteli w znacznym stopniu przyczyniały się pobyty biznesowe.

W marcu 2020 roku wybucha pandemia Covid-19. Konsekwencją wprowadzonych restrykcji były zakazy lub ograniczenia w podróżowaniu, co spowodowało, że bardzo duży odsetek hoteli w Hiszpanii pozostał zamknięty ze względu na brak popytu. Zaledwie 25% hoteli w Barcelonie otworzyło się ponownie latem 2020. W wielu przypadkach hotele nie otworzyły się wcale przez cały sezon aż do tej pory. Inne popularne destynacje z dużym popytem w sezonie, takie jak Baleary i Wyspy Kanaryjskie oraz Costa del Sol, znalazły się w tej samej sytuacji. Inwestycje hotelowe w Hiszpanii cieszyły się ciągłym wzrostem w latach 2017-2019. Jego tempo uległo jednak spowolnieniu w wyniku pandemii.

W zeszłym roku został otwarty długo wyczekiwany hotel Four Seasons z 200 pokojami (cena od 400 euro). Z kolei w marcu 2021, po 5 latach od zamknięcia na kapitalny remont, swoją działalność wznowił hotel Ritz ze 167 pokojami, zarządzany przez sieć Mandarin Oriental (cena od 550 euro). Do topowych hoteli można zaliczyć także 48-pokojowy Gran Hotel Ingles (od 323 euro), 160-pokojowy Palacio de los Duques Gran Melia z grupy Leading Hotels of the World (cena od 280 euro) oraz hotel Villa Magna ze 155 pokojami. Ten ostatni przechodzi obecnie remont i od tego roku będzie zarządzany przez markę Rosewood.


Four Seasons Madrid 


Mandarin Oriental Ritz Madrid 


Gran Hotel Ingles 


Rosewood Villa Magna Madrid

To nie wszystko. Pod koniec 2021, w pobliżu Puerta de Sol ma zostać otwarty hotel marki Edition (sieć Marriott Int.), który oferować będzie 200 pokoi. W 2022 roku 144-pokojowy W Hotel położony w sąsiedztwie hotelu Four Seasons oraz 139-pokojowy hotel marki JW Marriott, także z sieci Marriott Int. Na tle tych wszystkich obiektów, działających i planowanych, hotel „przykurzonej” nieco marki InterContinental z sieci IHG mocno odstaje standardem (cena od 218 euro). Obecnie przechodzi jedynie częściową renowację.


The Edition Madrid


JW Marriott Madrid

Destynacją popularniejszą turystycznie od Madrytu jest Barcelona i to tam od kilku już lat działają hotele marek W Hotel (cena od 270 euro) i Edition, Fairmont (sieć Accor) oraz Mandarin Oriental (cena od 420 euro). Rozwój rynku luksusowych hoteli w Hiszpanii nie zatrzymuje się jednak na samej stolicy. W 2021 roku na Ibizie zostanie otwarty drugi w Europie (po Portugalii) 116-pokojowy resort marki Six Senses z sieci IGH (cena od 780 euro). Natomiast w 2023 roku dawny Hotel Formentor na Majorce, którego historia sięga 1929 roku, wznowi działalność pod marką Four Seasons.


Mandarin Oriental Barcelona


Six Senses Ibiza


The Edition Barcelona


Four Seasons Mallorca

Oczywiście sama marka nie zawsze jest gwarantem najwyższej jakości i powodzenia finansowego, bo na sukces składa się wiele czynników, ale obecność jednej, czy drugiej znanej marki w danej lokalizacji, a tym bardziej ich przyrost, świadczy o wysokim znaczeniu miasta pod względem turystycznym i biznesowym.

____________________________________________

Czytaj więcej…
Rozwój rynku luksusowych hoteli we Włoszech

____________________________________________

A co z Polską i Warszawą?

Żadna z największych sieci hotelowych wciąż nie widzi potencjału w polskim rynku na wprowadzenie luksusowych marek (nie premium) ze swoich portfolio. Poza znalezieniem odpowiedniej nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji, kluczową kwestią pozostaje możliwość osiągnięcia i utrzymania odpowiedniego poziomu średniej ceny.
Warszawa pozostaje w tyle nawet za Pragą i Budapesztem.

W Pradze obecne są takie luksusowe marki, jak Mandarin Oriental (cena od 335 euro), Four Seasons (cena od 490 euro), The Leading Hotels of the World, Luxury Collection z sieci Marriott Int. (cena od 350 euro). W 2021 roku ma zostać otwarty W Hotel, a w 2022 roku Ritz-Carlton (oba z sieci Marriott Int.). Natomiast w Budapeszcie działają Four Seasons (cena od 355 euro), Kempinski (cena od 190 euro) oraz Ritz-Carlton (cena od 300 euro) i odnowiony Luxury Collection (cena od 440 euro).

W Warszawie bezdyskusyjnie prym wiedzie hotel Raffles Europejski (cena od 210 euro), choć pokoje nawet przed pandemią były sprzedawane po niższej cenie niż zakładano. Do topowych hoteli zalicza się jeszcze Bristol Luxury Collection (cena od 152 euro). Otwarty w 2020 roku Nobu Hotel także uznawany jest przez wielu za luksusowy, choć sama marka nigdy nie była specjalnie pozycjonowana jako luksusowa (cena od 133 euro).

Duże oczekiwania kierowane są w stronę hotelu marki Autograph Collection w kompleksie pałaców Branickich i Szaniawskich, który już został przez niektóre branżowe media ogłoszony nowym luksusowym hotelem w stolicy. Sam jestem szalenie ciekaw, czym hotel się wyróżni poza niewątpliwie pięknymi wnętrzami. Przypomnę jednak, że sama sieć Marriott Int. klasyfikuje tę markę jako premium. Drugi hotel tej marki zostanie otwarty w tym roku w Krakowie.
Wciąż tajemnicą jest, hotel jakiej marki znajdzie się w planowanym Roma Tower w sąsiedztwie hotelu Marriott. Ambicje inwestora BBI Development są bardzo duże. Tak duże, że poszukiwany jest partner do przedsięwzięcia (zewnętrzny inwestor), który wniesie istotny wkład gotówkowy.

W 2019 roku Warszawę odwiedziło ponad 10 mln podróżnych. Niespełna 30% to obcokrajowcy, którzy zostawili 9.6 mld PLN (o 3% więcej niż w 2018 roku).

 

Inwestorów przyciągają wysokie ceny

O komentarz poprosiłem Krisa Głąbińskiego, znakomitego specjalistę ds. revenue management, który obecnie mieszka w Hiszpanii:

Przeanalizowałem ceny pięciogwiazdkowych hoteli w Madrycie, Budapeszcie i Warszawie opublikowanych w kanale Booking.com w ciągu następnych 180 dni. Średnia cen pokoi wynosi odpowiednio 651 euro, 489 euro i… 278 euro.
Skąd taka różnica? Na czym ona polega?

Konkurencja? Raczej nie. Konkurencja między hotelami 5* na rynku w Madrycie jest dużo większa niż w Warszawie. W Budapeszcie konkurencja jest mniejsza niż w Madrycie, ale większa niż w Warszawie.
Inny typ gościa? Być może. Tylko, że w przypadku gości hoteli luksusowych, gdzie cena nie gra pierwszej roli, klient jest światowy, często podróżujący, ciężko jest uzasadnić fakt, że w Warszawie wymaga on niskich cen, a w Madrycie i Budapeszcie już nie.

Skoro nie jest to konkurencja ani typ klienta, odpowiedzią musi być sposób zaawansowania Revenue Management.
Patrząc na ilość stosowanych różnych poziomów cenowych, można zauważyć, że nie sama średnia cena ma znaczenie.
Znaczenie ma zróżnicowanie cenowe. Na wykresie poniżej przedstawiam zestawienie z trzech analizowanych miast pod kątem ceny najniższej i najwyższej wyliczonej ze wszystkich publikowanych na booking.com cen w ciągu następnych 180 dni.

Najniższa zastosowana cena przez badane hotele w Warszawie wynosi 66 euro, najwyższa 1257 euro za dobę.
Dla porównania, najniższa cena w Budapeszcie jest podobna 60 euro, ale najwyższa cena jest już czterokrotnie wyższa 4794 euro.
W Madrycie najniższa cena jest wyższa od warszawskiej najniższej o 60%. Za to najwyższa cena jest wyższa prawie 6-krotnie i wynosi 6589 euro.

Polityka cenowa warszawskich hoteli pięciogwiazdkowych polegająca na małej dynamice nie docenia segmentu luksusowych hoteli. A to powoduje, że zainteresowanie inwestorów w luksusowe hotele jest niewielkie, w porównaniu do takich miast jak Madryt, czy Budapeszt. Inwestorów przyciąga zwrot z inwestycji. Na zwrot z inwestycji wpływa rentowność hotelu, którego głównym wyznacznikiem jest cena. Nie chodzi jednak o jedną wysoką cenę, ale o świadome zarządzanie dynamiką zróżnicowania cenowego pokoi.

Na poniższej grafice widać, jak zmienia się średnia publikowana cena hoteli w Madrycie, Budapeszcie i Warszawie.
Madryt utrzymuje poziom cen do końca maja, od czerwca przewiduje wzrost o ok. 100 euro.
Budapeszt zwiększa ceny w połowie czerwca, ale cena wzrasta bardziej dynamicznie, do poziomu wyższego niż w Madrycie.
Jednocześnie warszawska cena „pływa” około poziomu średniej przez cały okres najbliższych 180 dni.

Madryt i Budapeszt mimo pandemii stawiają na turystykę i hotelarstwo. Mimo niskiego popytu i przyrastającej podaży obiekty luksusowe potrafią prowadzić politykę cenową odzwierciedlającą luksusowy produkt, serwis i gościa.
Wysokie ceny przyciągają inwestorów luksusowych marek. Nie na odwrót.

Ceny otrzymane dzięki HowsMyRate.comAFTER TITLE

Komentarze

komentarzy

Post a comment

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Magazine made for you.

Featured:

No posts were found for provided query parameters.

Elsewhere: