Markowe rezydencje – doświadczenie luksusowego hotelu we własnym domu

Markowe rezydencje przeszły sporą transformację. Z niszowej koncepcji zapoczątkowanej przez markę Four Seasons w Bostonie w 1985 roku, do jednego z najszybciej rozwijających się sektorów w branży hotelarskiej. Wzrost liczby nieruchomości rezydencyjnych zarządzanych przez marki hotelowe przyspieszył dopiero w latach 2000. Ostatnie dane sugerują, że sektor ten wzrósł globalnie o prawie 200% w ostatniej dekadzie. Według stanu na 2024 rok ukończono 740 projektów, a do 2031 roku ma zostać zrealizowanych kolejnych 790.

Mimo, że to Ameryka Północna jest miejscem narodzin tego konceptu i do 2015 roku to właśnie tamtejszy rynek był najaktywniejszy, obecnie na pozycji lidera jest region Bliskiego Wschodu i Afryki z Dubajem na czele i będącym na celowniku deweloperów egipskim Kairem oraz saudyjskim wybrzeżem Morza Czerwonego. Zaraz za Dubajem plasują się Miami, Nowy Jork i Londyn. Udział w rynku przesuwa się znacząco w stronę regionu Azji i Pacyfiku, gdzie prym wiedzie tajski Phuket i Bangkok, ale także przeżywająca boom turystyczny Japonia.

 

Six Senses Residences Dubaj Marina, ZEA (projekt)

 

Residences, The Plaza Nowy Jork

 

Four Seasons Residences Grosvenor Square, Londyn 

 

TOPOWI OPERATORZY

Markowe nieruchomości rezydencyjne to nie to samo, co condohotele czy aparthotele działające pod markami sieciowymi, ani nawet apartamenty hotelowe przeznaczone na długie pobyty, tylko prywatne mieszkania, tzw. drugi dom (inwestycja Second Home). Choć nabywca może podpisać z operatorem umowę na wynajem jego rezydencji w określonym czasie w ciągu roku. W zarządzaniu prywatnymi rezydencjami specjalizują się głównie rozpoznawalne marki luksusowe, te niezależne, jak i należące do sieci hotelowych.

Na pierwszym miejscu jest największa na świecie sieć hotelowa Marriott International, która posiada w swoim portfolio blisko 150 ukończonych nieruchomości rezydencyjnych, zarówno samodzielnych, jak i mixed-use (w jednym budynku/kompleksie jest hotel i prywatne rezydencje), kolejnych ponad 100 zostanie oddanych do użytku do 2031 roku. Z tego najwięcej, bo ponad 60 działa pod marką Ritz-Carlton, plus około 30 jest w trakcie realizacji.

Na drugim miejscu jest marka Four Seasons (sieć Four Seasons), która do końca 2025 roku zwiększy liczbę zarządzanych nieruchomości rezydencyjnych do 60, a do 2031 roku portfolio będzie liczyło 90. Podium zamyka marka St. Regis (sieć Marriott Int.) z ponad 20 ukończonymi inwestycjami, z planem na ponad 40 do końca 2031 roku.

 

Ritz-Carlton Private Residences Riviera Maya, Meksyk

 

Four Seasons New Cairo Capital at Madinaty, Egipt

 

The St. Regis Residences Bahia Mar Fort Lauderdale, Floryda (USA)

 

Inwestycje typu „second home” realizują także marki Rosewood (sieć Rosewood), Six Senses (sieć InterContinental Hotels Group), Mandarin Oriental (sieć Mandarin Oriental), Waldorf Astoria (sieć Hilton), Kempinski (sieć Kempinski), Aman (grupa Aman) oraz marki Raffles i Fairmont z sieci Accor, która ma ambicję, aby na koniec 2031 roku znaleźć się w pierwszej trójce operatorów prywatnych rezydencji z liczbą 150.

W ciągu następnych sześciu lat przewiduje się, że aż 60 marek wejdzie w ten segment rynku. Nie tylko marki luksusowe, ale również premium i lifestylowe, jak Nobu czy należące do grupy Ennismore (sieć Accor) marki 25Hours, SO/ i Mondrian oraz marki nie hotelowe – jak Armani, Bulgari, Versace, Bugatti, Porche i Fendi.

 

Porsche Design Tower Miami

 

Nobu Residences Al Marjan Island, ZEA

 

Fendi Private Residences Crans Montana, Szwajcaria

 

25Hours Residences Heimat Dubai

 

Aktualnie ukończone projekty deweloperskie w lokalizacjach miejskich stanowią 53% rynku, a w kurortach 47%. Do końca 2031 roku przewiduje się, że markowe rezydencje w kurortach będą stanowić 49%. Najbardziej pożądanymi lokalizacjami są popularne metropolie oraz kurorty morskie w basenie Morza Śródziemnego, Czerwonego i Karaibskiego oraz na wybrzeżu Pacyfiku w Ameryce Północnej i Środkowej. Jednakże ośrodki narciarskie są równie odpowiednie dla markowych rezydencji i stanowią aktualnie 100 projektów na całym świecie.

Dane i prognozy pochodzą z raportu firmy konsultingowej w branży nieruchomości Savills – link TUTAJ

 

KORZYŚCI DLA DEWELOPERA I OPERATORA

Popularność danej inwestycji rezydencyjnej wśród nabywców jest wyrazem lojalności i zaufania wobec marki, którą rezydenci znali dotychczas ze swoich podróży, ale także kolejną szansą biznesową dla marki, która posiada już swój hotel w danej destynacji. Marki ściśle współpracują z wiarygodnymi deweloperami w topowych destynacjach, aby zarządzane przez nie nieruchomości mieszkaniowe łączyły w sobie najlepsze lokalizacje, architekturę i design od uznanych biur projektowych.

Z kolei dla deweloperów realizujących projekty stricte rezydencyjne lub o charakterze mixed-use współpraca z renomowaną marką pomaga przyspieszyć sprzedaż mieszkań oraz poprawić rentowność inwestycji, biorąc pod uwagę możliwość dzielenia się usługami i pewnymi udogodnieniami dla nabywców.

Należy podkreślić, że z obecnie ukończonych inwestycji, 90% ma charakter mixed-use (rezydencje są połączone z hotelem), a 10% samodzielny (tylko rezydencje); spośród planowanych inwestycji odpowiednio 88% i 12%.

 

Rosewood Residences Los Cabos, Meksyk

 

One&Only Kéa Island Private Homes, Grecja

 

CO ZYSKUJĄ REZYDENCI

To co napędza ten rynek, to chęć posiadania przez nabywców gotowego do zamieszkania drugiego domu w prestiżowej lokalizacji i możliwość zapewnienia sobie stylu życia mieszkalnego na poziomie topowych hoteli, dzięki usługom i udogodnieniom oferowanym przez ich ulubione marki hotelowe.

Właściciele rezydencji zyskują całodobową recepcję, obsługę konsjerża i portiera; usługę sprzątania, prania i napraw technicznych; dostęp do klubu fitness z siłownią, basenem i gabinetami Spa, do prywatnej plaży, do restauracji. Ponadto, w zależności od inwestycji, do dyspozycji otrzymują wspólną przestrzeń towarzyską (Lounge), salę kinową, strefę co-workingową, sale eventowe i konferencyjne. Obsługa przygotuje rezydencję na przyjazd według życzeń rezydenta, zrobi zakupy spożywcze, wyprowadzi psa, dostarczy zamówiony catering, w tym jedzenie z restauracji hotelowej, zaopiekuje się dziećmi.

 

Mandarin Oriental Residences Mayfair, Londyn – recepcja

 

Six Senses Residences London The Whiteley – strefa wellness

 

Four Seasons Residences Grosvenor Square, Londyn – sala kinowa

 

Four Seasons Residences Grosvenor Square, Londyn – gabinet Spa

 

Aman Residences, Nowy Jork – Aman Club

 

Znaczącym trendem jest powstawanie Prywatnych Klubów Członkowskich na terenie kompleksu hotelowo-rezydencyjnego z ekskluzywnymi punktami gastronomicznymi, salkami do spotkań czy możliwością wzięcia udziału w specjalnych wydarzeniach, do których wstęp z automatu otrzymują nabywcy rezydencji, natomiast osoby z zewnątrz za opłatą.

Jednocześnie nieruchomości rezydencyjne charakteryzują się tym, że powstają w oparciu o zasady zrównoważonego budownictwa, z zastosowaniem inteligentnego systemu do zarządzania nieruchomością i niekiedy energii odnawialnej, co ma przełożenie na roczne opłaty za konserwację i usługi oraz wartość nieruchomości na wypadek odsprzedaży.

 

NAJGORĘTSZE ADRESY

Jedną z najgłośniejszych inwestycji markowych rezydencji jest Aman Residences w Nowym Jorku. W ikonicznym Crown Building przy Piątej Alei na Manhattanie z 85-pokojowym hotelem Aman, znajdują się dodatkowo 22 rezydencje, za które trzeba było zapłacić nawet 75 mln USD. Nabywcy rezydencji otrzymali automatycznie „bezpłatną” kartę członkowską w Aman Club, która normalnie na wstępie kosztuje 200 tys. USD.

 

Aman Residences

 

Także w Nowym Jorku stoi ikoniczny artdecowski hotel Waldorf Astoria, którego historia sięga 1931 roku. W zeszłym roku został zakończony ośmioletni remont, w wyniku którego wysoki na 190 metrów budynek z 1.400 pokojami został przekształcony w 375 prywatnych rezydencji na wyższych piętrach spośród 47 kondygnacji oraz 375-pokojowy hotel zarządzany wciąż przez markę Waldorf Astoria (sieć Hilton). Ceny rezydencji, wciąż dostępnych w sprzedaży, wahają się w przedziale od 1.9 do blisko 19 mln USD.

 

Waldorf-Astoria Residences

 

Nie mogę nie wspomnieć o inwestycji The OWO Residences by Raffles w Londynie zakończonej w 2023 roku. W dawnym Old War Office o majestatycznej fasadzie stworzono 84 prywatne rezydencje, 120-pokojowy hotel Raffles oraz 12 punktów gastronomicznych i Spa marki Guerlain. Koszt własnego domu o metrażu 85-270 m2 w The OWO kształtował się w przedziale od 4 do blisko 20 mln GBP.

 

The OWO Residences by Raffles

 

CZY MARKOWE REZYDENCJE MAJĄ SZANSE POWSTAĆ W POLSCE?

O komentarz w tym temacie poprosiłem Marlenę Kosiurę, analityczkę portalu InwestycjewKurortach.pl:

Rynek tak drogich nieruchomości wakacyjnych sygnowanych luksusowymi markami hoteli w Polsce jeszcze nie istnieje i raczej nie pojawi się w najbliższych latach. Potrzebne są do tego dwa czynniki, bardzo zamożni kupujący i międzynarodowy charakter miejscowości. Żadnego z tych czynników na razie nie ma w Polsce. Mamy wprawdzie drogie – jak na polskie realia – apartamenty second home, sprzedawana po ok. 50-60 tys. zł za m2 na rynku deweloperskim w Zakopanem, Trójmieście czy Świnoujściu, ale to zdecydowanie nie jest jeszcze ten poziom cen i prestiżu czy zamożności kupujących.

 

To również może Ciebie zainteresować: Wywiad z Marleną Kosiurą o inwestowaniu w nieruchomości w kurortach

 

Zagraniczne apartamenty, o których tu mówimy, zlokalizowane są w miejscach globalnie popularnych, które od lat skupiają biznes na poziomie miliardowych majątków największych firm czy inwestorów prywatnych. Jedynym miejscem, które być może za kilka lat doczeka się pierwszego takiego konceptu będzie Warszawa, potencjalnie może jeszcze Kraków czy Gdańsk. Żaden typowy kurort w Polsce nie jest na tyle rozpoznawalny na świecie, by mogły w nim powstać apartamenty w cenie 6-8 mln za lokal. Takich apartamentów nawet na rynku wtórnym w Polsce jest kilkanaście. Oczywiście mają absolutnie topowe lokalizacje i ich ceny będą rosnąć, jednak daleko nam do Londynu, Nowego Jorku czy Omanu.

Sieci hotelowe w Polsce na pewno rozwiną koncept luksusowych nieruchomości kupowanych na cele prywatne z zapewnioną obsługą hotelową, ale będą to raczej lokale w metrażach ok. 50 m2 i cenach maksymalnie 3 mln zł. Doświadczenie naszego rynku z kurortów pokazuje zresztą, że takie koncepty na razie nie znajdują wielu nabywców. Jeden z hoteli nad morzem miał w swojej ofercie aż 2 piętra, dużych, luksusowych apartamentów prywatnych, które miały być sprzedawane jedynie do użytku prywatnego, a nie wynajmu. Po około 2 latach i braku zainteresowania ze strony kupujących hotel włączył te lokale do wynajmu hotelowego. Inny też nad Bałtykiem miał całą część dedykowaną jedynie pod cele prywatne, ale po 2-3 latach właścicielom znudziło się przyjeżdżanie do tych apartamentów, a koszty utrzymania zaczęły ciążyć – w efekcie także te apartamenty trafiły na wynajem turystyczny, często zaniżając też standard i stawki dla biznesu hotelowego zlokalizowanego w tym samym budynku.

 

zdjęcie tytułowe: Six Senses Residences London The Whiteley 

Komentarze

komentarzy